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　　相比商業(yè)地塊，住宅地塊明顯受到熱捧：5月22日成交的大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A2-1地塊二類(lèi)居住用地和5月20日成交的通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-03地塊居住、托幼項(xiàng)目用地，在剔除配建公租房面積后，平均樓面價(jià)均刷新區(qū)域最高紀(jì)錄。

　　而通州臺(tái)湖地塊的18家房企參與競(jìng)逐，更是創(chuàng)下今年單宗土地競(jìng)拍企業(yè)的數(shù)量之最。

　　“面粉貴過(guò)面包”

　　5月20日，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)50分鐘的激烈競(jìng)拍，通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-03地塊被福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以11.25億元的地塊最高限價(jià)并配建73000平方米公租房成功摘得，溢價(jià)率為48%。

　　據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，扣除配建的公租房面積及相應(yīng)成本后，其商品房部分折合樓面價(jià)為16581元/平方米，創(chuàng)區(qū)域樓面價(jià)新高。而目前，該區(qū)域附近房地產(chǎn)項(xiàng)目東亞·印象臺(tái)湖4月份的開(kāi)盤(pán)價(jià)在16500元/平方米左右。北京樓市再現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”情況。

　　同日成交的另一幅通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-23地塊F3其他類(lèi)多功能用地，由北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和李金嶺聯(lián)合體以8.25億元競(jìng)得，相比2.5億元的掛牌起始價(jià)溢價(jià)率高達(dá)230%，平均樓面價(jià)為13137元/平方米，

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息顯示，同樣是多功能用地，去年9月，北京光谷科技園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以7.73億元拿下通州臺(tái)湖104和109地塊F3多功能用地，樓面價(jià)僅為4380元/平方米。時(shí)隔8個(gè)月，臺(tái)湖區(qū)域多功能用地的樓面價(jià)上漲了8757元/平方米。

　　兩天之后的5月22日，北京土地市場(chǎng)再度熱鬧起來(lái)。

　　其中最熱門(mén)的北京大興區(qū)舊宮宅地吸引了萬(wàn)科、金地、融創(chuàng)、旭輝等10家房企參與競(jìng)拍，最終被保利和首開(kāi)聯(lián)合體拿下，總價(jià)12.82億元，溢價(jià)率49%，同時(shí)還需配建的公租房面積為10500平方米。

　　中原地產(chǎn)測(cè)算，剔除保障房后，商品房住宅部分的樓面價(jià)為22100元/平方米。據(jù)其監(jiān)測(cè)，目前該區(qū)域內(nèi)在售商品房的均價(jià)在25000~28000元/平方米之間；周?chē)�的二手房物業(yè)，以育龍家園、芳源里為代表，均價(jià)部分超過(guò)25000元/平方米。

　　此外，當(dāng)日成交的大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)多功能用地，被北京城建(12.38,-0.08,-0.64%)興華地產(chǎn)有限公司以11.15億元競(jìng)得，溢價(jià)率102%，折合樓面價(jià)6051元/平方米。另一幅大興區(qū)新城核心區(qū)商業(yè)地塊，由北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司和北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司聯(lián)合體以11.25億元摘下，溢價(jià)率81%，折合樓面價(jià)8859元/平方米。

　　回歸一線(xiàn)城市

　　鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)北京經(jīng)營(yíng)性用地成交量達(dá)到50宗，比去年多出35宗。建設(shè)用地總面積為353.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)296.87%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭認(rèn)為，今年北京土地市場(chǎng)熱度明顯高過(guò)去年同期。一方面是由于今年推地量大幅上漲，另一方面是房企拿地積極性仍然較高。這一點(diǎn)，從拍地現(xiàn)場(chǎng)的多家報(bào)價(jià)、多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)成交中也可以看出。

　　對(duì)于土地市場(chǎng)的此輪搶地潮，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，2011~2012年度的上輪調(diào)控中土地成交稀缺導(dǎo)致房企均“囊中羞澀”，存貨儲(chǔ)備速度遠(yuǎn)低于消化速度，并且上輪調(diào)控周期的后半段大量房企通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”的方式回籠了大量資金，“錢(qián)多地少”使得房企對(duì)土地市場(chǎng)的興趣開(kāi)始回升。今年以來(lái)，雖然受到“限價(jià)”等新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，但是房企對(duì)于北京未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)普遍看好，因此紛紛開(kāi)始出手拿地，增加儲(chǔ)備。

　　“在市場(chǎng)上升趨勢(shì)強(qiáng)勁的一線(xiàn)城市，大型房企有非常明顯的回歸之勢(shì)。”張旭認(rèn)為，雖然當(dāng)前“國(guó)五條”細(xì)則落地，但相對(duì)于當(dāng)前施行收緊性政策的影響，拿地與房企自身儲(chǔ)備、購(gòu)房需求以及中長(zhǎng)期預(yù)期等因素的關(guān)聯(lián)更為密切。北京庫(kù)存量持續(xù)低位，供應(yīng)缺口較大，需求仍然旺盛，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊，未來(lái)大型房企拿地?zé)崆椴粫?huì)明顯降低。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)最新發(fā)布的“2013中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告”也顯示，土地市場(chǎng)中，萬(wàn)科、中海、保利、華潤(rùn)置地和招商地產(chǎn)[微博](28.30,-0.45,-1.57%)等企業(yè)的戰(zhàn)略重心重新聚焦一二線(xiàn)，在北京、上海、深圳、南京、武漢等城市大規(guī)模拿地。往年堅(jiān)持三四線(xiàn)城市為主的恒大地產(chǎn)也在2012年11月份提出，三四線(xiàn)城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境比較困難，未來(lái)將逐步提高在二線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備及房屋銷(xiāo)售比重。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，一些領(lǐng)先企業(yè)布局重心相繼回歸一二線(xiàn)城市，一方面反映了企業(yè)對(duì)部分三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)逐漸深入；另一方面也反映出企業(yè)城市布局策略的回歸。

　　市場(chǎng)供應(yīng)或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，2013年以來(lái)，北京土地出讓金收入合計(jì)達(dá)到了約617.89億，相比2012年上半年的135.65億，上漲了3.5倍，接近2012年全年的土地出讓金647.92億。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì)，2013年全年北京總土地出讓金收入有望再次回到千億以上。

　　在土地市場(chǎng)一派熱鬧景象的同時(shí)，北京商品住宅卻遭遇庫(kù)存告急。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2013年5月22日，僅新增供應(yīng)22380套商品住宅，而成交量則達(dá)到了49810套，高達(dá)2.7萬(wàn)套的供需缺口，導(dǎo)致庫(kù)存急劇減少。

　　北京市住建委的信息顯示，目前北京商品住宅存量?jī)H61000余套，相比去年同期下滑了39%。任啟鑫認(rèn)為，在這6萬(wàn)余套的市場(chǎng)存量中還包括一部分品質(zhì)較差的“歷史存量”，以及部分去化速度較慢的高端產(chǎn)品存量，除去這些“非活躍存量”之后，所剩的可快速轉(zhuǎn)化為成交的“活躍存量”數(shù)量更加稀少。

　　任啟鑫分析，樓市供需矛盾的尖銳、增量供給不足、庫(kù)存告急，造成購(gòu)房需求的累積，只要有符合剛需客群要求的新項(xiàng)目入市都會(huì)受到購(gòu)房者追捧，未來(lái)“日光盤(pán)”現(xiàn)象將會(huì)增加，因“項(xiàng)目熱銷(xiāo)、一房難求”形成的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期還將進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房需求的上升。

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，6月份北京預(yù)計(jì)將有31個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，其中包括京投萬(wàn)科·西華府等15個(gè)純新盤(pán)，以及金地格林格林等16個(gè)老項(xiàng)目后期。相比4月、5月20個(gè)樓盤(pán)左右的入市量，6月份項(xiàng)目入市積極性有所提高。

　　“經(jīng)過(guò)了‘國(guó)五條'北京細(xì)則落地后兩個(gè)月時(shí)間的調(diào)整，一方面房企已經(jīng)逐漸明確了應(yīng)對(duì)‘限價(jià)令'的策略，另一方面充足的市場(chǎng)需求也吸引著以‘快銷(xiāo)'為目的的房企不斷入市。”任啟鑫預(yù)計(jì)，自6月份開(kāi)始市場(chǎng)供應(yīng)情況將逐漸出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。