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低利率環(huán)境催生高風(fēng)險合約 北歐房價急升隱憂頻現(xiàn) 發(fā)布時間：2014-6-24 最近幾個月，北歐居民不再熱衷于議論令人咋舌的高物價，快速上漲的房價成為街頭巷尾熱議的話題，IMF最近公布的幾份針對北歐國家的年度報告也佐證了人們的擔(dān)心�？v觀瑞典、挪威和丹麥的實際情況，可以清晰地看出，北歐房價急升是國際金融危機爆發(fā)后發(fā)達(dá)國家普遍實施低利率帶來的產(chǎn)物，也在一定程度上體現(xiàn)了鮮明的北歐地區(qū)特色。首先，低利率環(huán)境催生高風(fēng)險合約。2008年國際金融危機爆發(fā)后，斯堪的納維亞國家普遍大幅下調(diào)利率，丹麥央行為了維持和歐元的固定匯率，還實施過600多天的負(fù)利率。極低的利率水平，加之國際金融避風(fēng)港的地位，催發(fā)了席卷北歐的房地產(chǎn)熱潮，導(dǎo)致瑞典、挪威和丹麥的房價普遍上漲。6月13日，IMF代表團宣布了瑞典年度觀察結(jié)果，指出瑞典在經(jīng)濟提速的同時面臨一系列風(fēng)險，過高房價帶來的金融不穩(wěn)定問題首當(dāng)其沖。IMF數(shù)據(jù)顯示，瑞典房價在今年4月份一個月里就出現(xiàn)了年化10%的增長。 為了充分利用當(dāng)前的低利率環(huán)境，瑞典民眾普遍選用一種風(fēng)險極高的浮動利率貸款合同，導(dǎo)致瑞典房價增幅在3個斯堪的納維亞國家中最大。雖然瑞典人均GDP位居世界前幾位，但是普通居民的可支配收入并不多，貸款購房成為絕大多數(shù)民眾的選擇。截至今年5月，77%的新購房者選擇了3月期浮動利率貸款合同，這意味著銀行每3個月就可以調(diào)整一次購房者的貸款利率，將讓央行的利率變動情況以最快的速度傳遞到購房者的月供金額上。根據(jù)計算，在現(xiàn)有月供利率水平上，瑞典央行每加息一個百分點，簽訂3月期浮動利率合同的貸款者的利息就至少要增加40%，而瑞典的工資增長幅度顯然跟不上趟。 同樣的情況也發(fā)生在丹麥。盡管丹麥GDP不到4000億美元，但是丹麥住房貸款市場規(guī)模高達(dá)5500億美元，自1996年浮動利率貸款合同在丹麥出現(xiàn)以來，這種高風(fēng)險合同已占全部貸款合同簽署量的70%。 其次，高房價推高私人負(fù)債水平。斯堪的納維亞國家的國家負(fù)債水平很低，但隨著房價的不斷飆升，北歐國家的私人負(fù)債水平隨之上漲。經(jīng)濟合作與發(fā)展組織公布的數(shù)字顯示，丹麥私人債務(wù)量占可支配收入的比例已超過310%，居世界第一。據(jù)瑞典央行統(tǒng)計，瑞典居民的平均負(fù)債水平自1995年以來已經(jīng)翻倍，目前瑞典居民的平均債務(wù)量占可支配收入比例達(dá)到了175%，那些貸款買房的瑞典人的私人負(fù)債量占可支配收入比例，竟然達(dá)到了370%。 IMF的報告顯示，由于丹麥等北歐國家居民擁有的資產(chǎn)流動性較差，一旦經(jīng)濟出現(xiàn)風(fēng)險，為了償債蜂擁拋售，資產(chǎn)必然賣不出價，債務(wù)危機將隨之而來。 再次，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)風(fēng)險威脅房地產(chǎn)市場安全。在北歐國家中，挪威憑借豐厚的石油儲備建立起規(guī)模超過8000億美元的主權(quán)財富基金，挪威克朗的避險貨幣地位吸引了大批外國資金，挪威房產(chǎn)價格也一蹦三高地追隨其他挪威資產(chǎn)價格上躥。 但是，5月底IMF在報告中指出，挪威經(jīng)濟將從2012年的水平上開始下滑，未來充滿不確定性。尤其是油氣投資下滑后，挪威經(jīng)濟賴以依存的石油價格下降，挪威房產(chǎn)價格必然大幅下降。 最后，知識經(jīng)濟為房價飆升推波助瀾。國際金融危機爆發(fā)后，北歐國家為應(yīng)對沖擊大力推動知識經(jīng)濟發(fā)展，也對房價飆升起到推波助瀾的作用。丹麥就是一個最好的例子。由于知識經(jīng)濟興起，導(dǎo)致丹麥再度出現(xiàn)了城鎮(zhèn)化現(xiàn)象。大量就業(yè)機會出現(xiàn)在以知識經(jīng)濟聚集的大城市，蜂擁而至的就業(yè)人口推動了本地房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致丹麥房價在2008年泡沫破滅后再次抬頭。目前，丹麥本地高端房產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了拋售跡象。(來源： 經(jīng)濟日報) |
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