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自住商品房難解眼前憂 購房人：自住房“看起來很美” 發(fā)布時間：2013-11-1 10月23日，北京發(fā)布了自國五條以來最重大的房地產(chǎn)調(diào)控政策“京七條”，同時宣布今明兩年北京市將供應(yīng)7萬套自住型商品房。前一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)稱，9月份，北京新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)同比漲幅位居70大城市之首，分別為20.6%和17.8%。明顯，京七條就是為了遏制當前北京高企的房價漲幅而制定。同時，北京市住建委表示，北京市“穩(wěn)房價”的決心堅定不移。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“京七條”的市場反應(yīng)卻很平淡，而業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑聲則此起彼伏，普遍認為自住型商品房很難解決當前北京房價高企、供需矛盾緊張的難題。 □反應(yīng) 購房人：自住房“看起來很美” 在南五環(huán)內(nèi)的一個項目開盤現(xiàn)場，記者遇到了小�。ɑ┓蚱迋z。他們正在緊張盤算自己手頭的資金和能借到的資金，“總價300萬元的兩居室，首付加上稅費得100萬，還得留出裝修的錢，我倆的積蓄根本不夠，只能厚著臉皮跟雙方父母要積蓄，每個月還得至少拿出工資的6成還貸款。這意味著買了房后的十年內(nèi)我們倆的工作必須穩(wěn)定，而且自己和對方的父母都不能生大病。這還沒算要孩子的費用……”小丁的語氣很沉重，“300萬太貴了，要是200萬的總價，我們就能輕松很多了�！� 當記者提及剛剛出臺的京七條、7萬套自住型商品房時，小丁兩口都表示知道，但他們并不覺得跟自己有關(guān)系�！奥犉饋硎遣诲e，但我們沒任何關(guān)系背景，能買到嗎？前面輪候的保障房家庭還那么多，就算輪到我們搖號，都明后年了，再等建成入住更得幾年后了，誰等得起啊”。 正在四處看房準備買房的張佳也表示，“自住型商品房跟我們的關(guān)系好像不是很大”。她告訴記者，現(xiàn)在推出來的大部分地塊都離城區(qū)很遠，幾乎沒有什么商業(yè)和教育配套，而稍微近點的肯定很多人瘋搶，普通人根本排不上號。與其在房價持續(xù)大幅上漲中等著不知何年何月能搖上的自住型商品房，不如趁現(xiàn)在趕緊買套商品房。 對此，李磊（化名）深有感觸，他在兩年前提交了限價房的購買申請，但兩年過去了始終沒有音信，“如果確實有價格優(yōu)勢，那想買這種房子的人實在太多了，普通購房人只能等，但是苦等的結(jié)果就是，連買商品房的機會也錯失了”。在他看來，自住型商品房只是“看起來很美”。 □緣起 解決夾心層置業(yè)難問題 北京市房協(xié)秘書長陳志認為，很難理解剛需人群對自住型商品房政策反應(yīng)過于淡漠，在他看來，自住型商品房政策“很大程度上將會影響整個北京房地產(chǎn)市場的走勢”。 在上周末的一個業(yè)內(nèi)論壇上，陳志表示，前三季度北京成交新建商品住宅7萬套，預計全年不會超過9萬套�！白罨鸨哪觐^是2009年的12萬套，這幾年最多也就是9萬套10萬套的樣子，兩年合計7萬套單限房的陸續(xù)上市，幾乎占到了全市商品住宅一半的成交量”，陳志認為，這將足以改變目前北京商品住宅市場的格局，屆時，北京中低價位中小套型商品房市場占有率將會比現(xiàn)在翻一番，從而實現(xiàn)滿足自住需求、同時穩(wěn)定房價的目標，也建立起“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的三元市場。 的確如陳志所言，從京七條和《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》出臺背景看，一是為了解決夾心層購房問題，一是為了改變市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題。 市住建委副主任王榮武在解讀政策時表示：“調(diào)控的目的是為了解決居住問題，這次推出‘自住型商品住房'，就是為了解決夾心層的住房問題，這類家庭不夠保障房資格，但又買不起高端商品房，現(xiàn)在推出的‘自住型商品住房'，就是解決過去面向夾心層這部分房源的缺失�！� 今年房價出現(xiàn)了自調(diào)控以來最大漲幅，一方面是因為供應(yīng)明顯減少，一方面則是有限的供應(yīng)中，剛需最需要的中小戶型占比明顯減少。這兩種饑渴最終都體現(xiàn)在飆升的房價和強烈的購房心理上，于是資格作假、投資型購房再度出現(xiàn)，房價變相漲價明顯。 京七條明確表示要完善限購的執(zhí)行機制，打擊違法違規(guī)行為，并明確提出要“強化價格引導，嚴查變相漲價項目”、“切實增加供應(yīng)，有效滿足居民剛性自住需求�！倍@其中的增加供應(yīng)主要就是戶型面積限定在140平方米以下且主要是90平方米以下的自住型商品住房。 □質(zhì)疑1 位置是否過于偏遠 根據(jù)北京市土地整理儲備中心信息顯示，截至目前，本市已推出8宗自住房地塊，主要分布在房山、通州、昌平、密云、門頭溝、朝陽等區(qū)域。從位置看，除了海淀東升鄉(xiāng)地塊、朝陽豆各莊地塊外，其余的6宗地塊均處六環(huán)附近，位置較為偏遠。隨著地塊后期上市，自住型商品房小區(qū)的交通出行、生活教育配套也將是亟待解決的難題。 以今年推出的首宗限房價住宅項目——朝陽區(qū)豆各莊“自住房”項目為例。該地塊被視為目前推出的自住型商品住房地塊中區(qū)位最好的地塊，因為該地塊位于東五環(huán)外，甚至還處于地鐵七號線的輻射范圍，但目前地塊周邊的規(guī)劃市政道路現(xiàn)況較差，有的道路仍為土路，地塊周邊還沒有公交線路經(jīng)過。 RET睿意德高級董事王玉珂認為，房地產(chǎn)市場并不只是房地產(chǎn)市場那么簡單，更是社會資源分配的間接體現(xiàn)。學區(qū)房動輒10萬/平方米也屢見不鮮�！拔覀兺ǔ＿^度關(guān)注房地產(chǎn)本身，而其實，其他相關(guān)資源，包括交通、教育、醫(yī)療、基建、產(chǎn)業(yè)等資源也應(yīng)該成為我們關(guān)注的焦點�！� 對自住房比較關(guān)注的張小姐表示，“如果在六環(huán)外我就不考慮了，那我還不如去買燕郊好了，燕郊有些房子的價格還是能接受的。畢竟燕郊的配套也相對成熟了，而這些自住房地塊周邊什么配套都沒有，孩子上學、生病什么的都非常不方便。” □質(zhì)疑2 質(zhì)量如何保障 除了地址偏遠，購房者最擔憂的則是自住型商品房的質(zhì)量問題。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“如果自住型商品房的用地仍然采用‘限房價、競地價'的方式出讓，那么，開發(fā)商的利潤空間就無法得到保障，開發(fā)商會極力壓縮自住型商品房的建造成本，這樣，這些自建型商品房的質(zhì)量就無法得到保證�！� 8月1日，恒大以樓面均價約1.67萬元/平方米拿下北京豆各莊地塊，銷售限價22000元/平方米。此后，第二宗“限房價競地價”地塊——北京市海淀區(qū)科技園地塊，被中鐵建以18.1億元收入囊中，樓面價18562元/平方米，銷售限價1.9萬元/平方米，單套住房總價不得超過200萬元。 據(jù)記者了解，以目前的建安成本，高層很難低于3000元/平方米，再加上財務(wù)成本、管理成本，已經(jīng)在3500元/平方米左右，以此計算，若不想別的辦法，豆各莊項目僅能微利，而科技園項目只能虧本賺吆喝了。 亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，以現(xiàn)在已經(jīng)成交的幾宗限房價、競地價地塊來看，自住型商品房售價受限，土地成本卻仍然居高，房企利潤率必然下降，這樣一來，將該類住房產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，降低建設(shè)成本并縮短上市周期，以規(guī)模求效益將成為開發(fā)該類住房的思路。 □觀點 北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉： 政策執(zhí)行主要看供應(yīng)量 京七條對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義，這是在不影響地方土地財政收入的前提下，穩(wěn)定房價預期增加供應(yīng)的最快辦法。但該政策的有效程度主要看供應(yīng)量，如果供應(yīng)量不大，可能和保障房一樣，很少人能夠買到，從已經(jīng)供應(yīng)入市的3塊此類型地塊看，其中沙河等地塊都有對應(yīng)的供應(yīng)對象，滿足當?shù)卮髮W城的需求，那么也就是這些房源并不會完全市場化銷售。如果沒有普通人可以申請到的房源出現(xiàn)，這一政策對市場的影響也就會減弱。 原住建部政策研究中心副主任王玨林： 自住房解決房價問題力量不足 自住型商品房并不是新辦法，它與已經(jīng)出臺的限價房并沒有太大區(qū)別，購買這部分房源的自住人群會優(yōu)先考慮低收入群體，可以解決部分首次購房人群的居住問題。另外，從土地供應(yīng)方面，如果自住型商品房的土地是單獨供應(yīng)，則不會影響市場，如果只是土地總供應(yīng)的一部分，那么加大自住型商品房土地供應(yīng)則勢必會減少商品房用地的數(shù)量�？傮w來說，自住型商品房是一件好事，但對于解決目前存在的房價問題，力量卻不足。解決房價問題的根本方法在于盤活市場上現(xiàn)有的土地和房屋，以達到增加供應(yīng)的目的。 |
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