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      陰雪

　　[“在市場上升趨勢強勁的一線城市，大型房企有非常明顯的回歸之勢�！盷

　　僅僅相隔一天，北京土地市場本周內(nèi)掀起了兩次搶地熱潮。

　　相比商業(yè)地塊，住宅地塊明顯受到熱捧：5月22日成交的大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設舊村改造二期A2-1地塊二類居住用地和5月20日成交的通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03地塊居住、托幼項目用地，在剔除配建公租房面積后，平均樓面價均刷新區(qū)域最高紀錄。

　　而通州臺湖地塊的18家房企參與競逐，更是創(chuàng)下今年單宗土地競拍企業(yè)的數(shù)量之最。

　　“面粉貴過面包”

　　5月20日，經(jīng)過長達50分鐘的激烈競拍，通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03地塊被福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.25億元的地塊最高限價并配建73000平方米公租房成功摘得，溢價率為48%。

　　據(jù)中原地產(chǎn)測算，扣除配建的公租房面積及相應成本后，其商品房部分折合樓面價為16581元/平方米，創(chuàng)區(qū)域樓面價新高。而目前，該區(qū)域附近房地產(chǎn)項目東亞·印象臺湖4月份的開盤價在16500元/平方米左右。北京樓市再現(xiàn)“面粉貴過面包”情況。

　　同日成交的另一幅通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-23地塊F3其他類多功能用地，由北京世紀鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司和李金嶺聯(lián)合體以8.25億元競得，相比2.5億元的掛牌起始價溢價率高達230%，平均樓面價為13137元/平方米，

　　北京市土地整理儲備中心的信息顯示，同樣是多功能用地，去年9月，北京光谷科技園開發(fā)建設有限公司以7.73億元拿下通州臺湖104和109地塊F3多功能用地，樓面價僅為4380元/平方米。時隔8個月，臺湖區(qū)域多功能用地的樓面價上漲了8757元/平方米。

　　兩天之后的5月22日，北京土地市場再度熱鬧起來。

　　其中最熱門的北京大興區(qū)舊宮宅地吸引了萬科、金地、融創(chuàng)、旭輝等10家房企參與競拍，最終被保利和首開聯(lián)合體拿下，總價12.82億元，溢價率49%，同時還需配建的公租房面積為10500平方米。

　　中原地產(chǎn)測算，剔除保障房后，商品房住宅部分的樓面價為22100元/平方米。據(jù)其監(jiān)測，目前該區(qū)域內(nèi)在售商品房的均價在25000~28000元/平方米之間；周圍的二手房物業(yè)，以育龍家園、芳源里為代表，均價部分超過25000元/平方米。

　　此外，當日成交的大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)多功能用地，被北京城建(12.38,-0.08,-0.64%)興華地產(chǎn)有限公司以11.15億元競得，溢價率102%，折合樓面價6051元/平方米。另一幅大興區(qū)新城核心區(qū)商業(yè)地塊，由北京萬科企業(yè)有限公司和北京首都開發(fā)股份有限公司聯(lián)合體以11.25億元摘下，溢價率81%，折合樓面價8859元/平方米。

　　回歸一線城市

　　鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部的統(tǒng)計顯示，今年以來北京經(jīng)營性用地成交量達到50宗，比去年多出35宗。建設用地總面積為353.05萬平方米，同比增長296.87%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認為，今年北京土地市場熱度明顯高過去年同期。一方面是由于今年推地量大幅上漲，另一方面是房企拿地積極性仍然較高。這一點，從拍地現(xiàn)場的多家報價、多輪競價、高溢價成交中也可以看出。

　　對于土地市場的此輪搶地潮，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，2011~2012年度的上輪調(diào)控中土地成交稀缺導致房企均“囊中羞澀”，存貨儲備速度遠低于消化速度，并且上輪調(diào)控周期的后半段大量房企通過“以價換量”的方式回籠了大量資金，“錢多地少”使得房企對土地市場的興趣開始回升。今年以來，雖然受到“限價”等新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，但是房企對于北京未來房地產(chǎn)市場的走勢普遍看好，因此紛紛開始出手拿地，增加儲備。

　　“在市場上升趨勢強勁的一線城市，大型房企有非常明顯的回歸之勢�！睆埿裾J為，雖然當前“國五條”細則落地，但相對于當前施行收緊性政策的影響，拿地與房企自身儲備、購房需求以及中長期預期等因素的關聯(lián)更為密切。北京庫存量持續(xù)低位，供應缺口較大，需求仍然旺盛，對于優(yōu)質(zhì)地塊，未來大型房企拿地熱情不會明顯降低。

　　中國房地產(chǎn)研究會最新發(fā)布的“2013中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告”也顯示，土地市場中，萬科、中海、保利、華潤置地和招商地產(chǎn)[微博](28.30,-0.45,-1.57%)等企業(yè)的戰(zhàn)略重心重新聚焦一二線，在北京、上海、深圳、南京、武漢等城市大規(guī)模拿地。往年堅持三四線城市為主的恒大地產(chǎn)也在2012年11月份提出，三四線城市營運環(huán)境比較困難，未來將逐步提高在二線城市的土地儲備及房屋銷售比重。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，一些領先企業(yè)布局重心相繼回歸一二線城市，一方面反映了企業(yè)對部分三四線城市房地產(chǎn)市場風險的認識逐漸深入；另一方面也反映出企業(yè)城市布局策略的回歸。

　　市場供應或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至目前，2013年以來，北京土地出讓金收入合計達到了約617.89億，相比2012年上半年的135.65億，上漲了3.5倍，接近2012年全年的土地出讓金647.92億。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉預計，2013年全年北京總土地出讓金收入有望再次回到千億以上。

　　在土地市場一派熱鬧景象的同時，北京商品住宅卻遭遇庫存告急。

　　根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，截至2013年5月22日，僅新增供應22380套商品住宅，而成交量則達到了49810套，高達2.7萬套的供需缺口，導致庫存急劇減少。

　　北京市住建委的信息顯示，目前北京商品住宅存量僅61000余套，相比去年同期下滑了39%。任啟鑫認為，在這6萬余套的市場存量中還包括一部分品質(zhì)較差的“歷史存量”，以及部分去化速度較慢的高端產(chǎn)品存量，除去這些“非活躍存量”之后，所剩的可快速轉(zhuǎn)化為成交的“活躍存量”數(shù)量更加稀少。

　　任啟鑫分析，樓市供需矛盾的尖銳、增量供給不足、庫存告急，造成購房需求的累積，只要有符合剛需客群要求的新項目入市都會受到購房者追捧，未來“日光盤”現(xiàn)象將會增加，因“項目熱銷、一房難求”形成的房價上漲預期還將進一步促進購房需求的上升。

　　亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，6月份北京預計將有31個項目開盤入市，其中包括京投萬科·西華府等15個純新盤，以及金地格林格林等16個老項目后期。相比4月、5月20個樓盤左右的入市量，6月份項目入市積極性有所提高。

　　“經(jīng)過了‘國五條'北京細則落地后兩個月時間的調(diào)整，一方面房企已經(jīng)逐漸明確了應對‘限價令'的策略，另一方面充足的市場需求也吸引著以‘快銷'為目的的房企不斷入市�！比螁Ⅵ晤A計，自6月份開始市場供應情況將逐漸出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。