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       某券商研究部門主管對本報(bào)記者分析，深圳將二套房貸首付比例提至七成，顯然是房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)化升級的信號，但這一調(diào)控手段此前多次使用，二套房貸首付比例從四成一路調(diào)到六成，但房價(jià)上漲依舊，現(xiàn)在提到七成，可能仍然不會有太大成效，因此不必給予太多希望。

       張大偉也表示，深圳二套房貸收緊給市場帶來的實(shí)際影響不大，二套房基本都是改善型需求，一般而言首付能力比較強(qiáng)，多增加一成首付的影響不大。對于剛性需求來說，如果增加一成首付可能會影響到大約30%的需求，而如果是改善型需求，增加一成首付影響可能就只有5%～10%。

       張大偉認(rèn)為，這一政策的影響主要在心理層面，更多是代表了政府釋放繼續(xù)調(diào)控的可能性，威懾市場，避免房價(jià)繼續(xù)過快上漲。另外也是銀行降低金融風(fēng)險(xiǎn)的一種選擇。

       尹伯成則對本報(bào)稱，深圳此舉除了應(yīng)對房價(jià)上漲壓力外，還可能與銀行體系自身狀況有關(guān)：一是臨近年底，商業(yè)銀行的房貸指標(biāo)可能快用完；二是銀行收緊貸款以應(yīng)對萬一房價(jià)轉(zhuǎn)向帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

       與此同時(shí)，鑒于市場對首付比例的敏感度不如貸款利率高，如利率同步調(diào)整，可能調(diào)控效果會稍好。此次人民銀行深圳中心支行雖然未對二套房貸利率進(jìn)行調(diào)整，但由于信貸額度緊張，房貸利率目前已普遍大幅上揚(yáng)。

       某股份制銀行深圳分行人士介紹說，其部分二套房貸利率按基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行，但一般要上浮20%，但目前無款可放。

       而大行雖然可以正常放款，但利率上浮幅度更高。某國有大行深圳分行的一名客戶經(jīng)理稱，該行目前在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%~50%左右，但只有與該行有合作關(guān)系的客戶才能享受優(yōu)惠，其他客戶一般都要上浮30%，若個(gè)人信用記錄存在瑕疵，上浮幅度更是高達(dá)40%~50%。

       即便如此，深圳房價(jià)仍然高速上漲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~9月，深圳新建住房銷售價(jià)格同比漲幅仍然高達(dá)20.1%。而據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，深圳10月房價(jià)漲幅環(huán)比仍達(dá)到2.83%，高于北京、上海等地。

       而早在今年4月已將二套房貸款首付比例提至七成的北京，今年前三季度新房價(jià)格仍領(lǐng)漲全國，累計(jì)漲幅超過20%，顯示調(diào)控影響有限。

       “從房貸結(jié)構(gòu)來看，二套房貸并不多，首付比例提高影響的仍然是剛需，而炒房客資金一般都比較雄厚，而且有很多渠道可以規(guī)避監(jiān)管。無論是提高首付比例，還是提高利率，都不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大影響。 ”上述券商研究人士說。

       南方某股份制銀行深圳分行人士亦持這一觀點(diǎn)。他稱，除了投機(jī)性資金外，銀行正常放貸即便受限，但仍有多種資金流出渠道�！罢�常的房貸做不了，可以用消費(fèi)、裝修、企業(yè)經(jīng)營貸款的名義來貸，用這些名義放一筆款給你，用房子作抵押，實(shí)際上還是房貸，不過是說法和程序稍加變通而已�！�

       呼吁差別調(diào)控

       根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)，全國70個(gè)大中城市中，新建住宅價(jià)格上漲同比超過10%的城市達(dá)到了15個(gè)，這15個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無望。此外，還有24個(gè)城市房價(jià)漲幅在8%～10%之間，這些城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度都非常大。

       今年房價(jià)一直領(lǐng)漲全國的北京，為減少供需缺口穩(wěn)定市場，在近期推出了自住型商品房政策，即今后將加快發(fā)展自住型商品住房，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價(jià)比同時(shí)段同品質(zhì)商品住房低30%左右。北京今明兩年計(jì)劃向市場投放7萬套自住型商品房，其中今年供應(yīng)2萬套，明年供應(yīng)5萬套，主要解決“夾心層”的住房需求。

       張大偉認(rèn)為，北京和深圳的調(diào)控舉措將影響其他城市，可能對第四季度的市場走勢有明顯影響。不過截至目前，除了北京和深圳，上海和廣州這兩個(gè)一線城市尚未在樓市調(diào)控上有動作，在9月的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，這兩個(gè)城市的同比漲幅也超過了20%。

       尹伯成認(rèn)為，北京等地出臺的新政策能否發(fā)揮預(yù)期效應(yīng)還要繼續(xù)觀察。而其他城市是否會出臺類似新政，估計(jì)要看中央的態(tài)度。

       事實(shí)上，自年初以來，雖然有些城市或放松或收緊樓市調(diào)控政策，但中央部委似乎并無直接行政干預(yù)的跡象，這令業(yè)界猜想良多。而在市場層面，關(guān)于城市之間逐漸分化的言論也在增多，調(diào)控要區(qū)別對待的呼聲漸起。

       尹伯成認(rèn)為，現(xiàn)在大小城市間的樓市表現(xiàn)差異很大，一二線城市漲幅較大，也有三四線城市房子供應(yīng)量大、不好賣，調(diào)控不能“一刀切”，要區(qū)別對待因地制宜。

       在近期的第十屆中國房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化的格局已經(jīng)開始出現(xiàn)，并將是市場的一個(gè)常態(tài)。她認(rèn)為，在這樣一個(gè)市場情況下，未來長期調(diào)控房地產(chǎn)的政策還應(yīng)該堅(jiān)持抑制投資和投機(jī)，滿足合理的住房需求，調(diào)控方向不變，當(dāng)然在調(diào)控的具體措施上，可以采用更加優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)手段。

       秦虹稱，經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，主要包括三個(gè)方面：一個(gè)就是土地的調(diào)控，土地手段。“能夠增加土地，同時(shí)適當(dāng)提高土地利用效率，這個(gè)空間是比較大的�！绷硪粋�(gè)就是信貸手段，在信貸政策上，未來應(yīng)該更加突出差別化。對那些真正需要住房的需求加大政策支持力度，比如對置業(yè)的剛性需求。

       “此前出臺的抑制住房需求政策（限購限貸等）效果逐漸弱化之際，當(dāng)前中央政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度還不太明朗，但總的來說，中央政府正在兩條腿走路，一方面不希望房價(jià)上漲過快，一些熱點(diǎn)城市或者供需較為緊張的城市，依然要執(zhí)行當(dāng)前的限購限貸等調(diào)控政策；另一方面，中央也在推動保障房的建設(shè)，加大棚戶區(qū)改造，對低收入住房困難群體進(jìn)行托底。”尹伯成說。