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5月來開發(fā)商瘋搶一線城市地塊 春天似乎又來了 發(fā)布時間：2013-7-15 房企“錢景”不樂觀 短期內(nèi)放開再融資市場的可能性極小，中小開發(fā)商只能繼續(xù)采用信托等高成本融資方式，而該方式正越來越受限制 如果沒有6月底突襲金融市場的“錢荒”風波，中國的地產(chǎn)商們也許不必為錢發(fā)愁了。 持續(xù)半年的市場回暖，為地產(chǎn)企業(yè)帶來了充足的銷售回款，根據(jù)華泰證券的統(tǒng)計，今年1月－5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬億元，同比增長32%，其中國內(nèi)貸款占比下降至17.8%，自籌資金和其他資金穩(wěn)步上升，占比分別為36.8%和44.9%。 近期房價依然溫和上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月全國百城住宅平均價格為10258元/平方米，環(huán)比上漲0.77%，這是自2012年6月以來連續(xù)第13個月環(huán)比上漲。 樂觀的預期和回籠的資金使得開發(fā)商拿地動力和能力增加，5月多個城市迎來推地潮，重點城市更有優(yōu)質(zhì)地塊集中入市，市場競爭激烈，單價、總價地王頻出，正陷入財政困境地方政府自然喜聞樂見。 6月底銀行間市場突現(xiàn)的流動性危機卻給發(fā)熱的市場敲響警鐘。 “不排除決策層有針對地產(chǎn)信托的考慮�！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)投資人這樣告訴《財經(jīng)》記者。他認為，銀行理財?shù)馁Y金池中，至少有三分之一以信托等方式進入地產(chǎn)行業(yè)，剩下大部分都進入地方融資平臺，顯然這是決策層所最不愿意看到的。 7月5日，國務院出臺《關于金融支持經(jīng)濟結構調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》，其中首次提到“嚴控房地產(chǎn)融資風險”，直接指向信托等“影子銀行”的融資風險，用語嚴厲。 如果政府收緊流動性并非短期決策，究竟會對開發(fā)商的運營和資金產(chǎn)生什么影響？是否所有的開發(fā)商都會受到波及？而政府會否如市場所想的那樣放開二級市場再融資，為開發(fā)商另辟財路？ 《財經(jīng)》記者接觸的多位業(yè)內(nèi)人士均認為，向開發(fā)商全面開放再融資短期內(nèi)可能性不大，但是如果流動性長期收緊，倒在開發(fā)商前面的會是那些資金更加困難的實體產(chǎn)業(yè)。 開發(fā)商搶地 進入5月以來，北京、上海等一線城市經(jīng)常每出一塊地，幾十家開發(fā)商瘋搶，致使單價、總價地王頻出，紀錄不斷被刷新，“面粉”比“面包”貴已是司空見慣。 “好多人感覺，春天似乎又來了。”6月底，萬科總裁郁亮在西安的媒體見面會上說。 在北京，泰禾集團以11.25億元競得通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03地塊，扣除公租房面積，樓面價19053元/平方米，而此前該地塊最高樓面價為12000元/平方米。 另有首開保利聯(lián)合體以12.82億元總價獲得大興舊宮地塊，扣除10500平米公租房，樓面價2.23萬元/平方米，溢價率49%。 廣州和上海也是同樣。今年5月底，廣州白云區(qū)和海珠區(qū)分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，樓面價分別為2.4萬元/平方米和3.5萬元/平方米。 6月初，浦東新區(qū)世博會地區(qū)兩幅地塊的樓面單價連創(chuàng)新高，甚至出現(xiàn)三年最高價40079元/平方米。 郁亮表示萬科在2008年拿了三個地王，吃了大虧，以后堅決不拿地王，并繼續(xù)執(zhí)行“冬天戰(zhàn)略”。 上半年，地產(chǎn)行業(yè)一枝獨秀。在實體經(jīng)濟一片低迷的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍然超過20%。截至目前，已有23家上市房企公布2013年中期業(yè)績預告，其中13家實現(xiàn)盈利，8家預計凈利同比增長超過100%。 6月以來，銷售增速略有回落，但漲勢依舊。萬科公告顯示，6月實現(xiàn)銷售面積111.6萬平方米，金額134.9億元，上半年累計實現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，金額836.7億元，同比增長18.9%和33.7%。券商預計其下半年銷售可達1000億元以上。 保利地產(chǎn)6月實現(xiàn)簽約面積101.6萬平方米，簽約金額123.1億元，創(chuàng)年內(nèi)單月簽約金額新高。其余包括恒大地產(chǎn)(03333.HK)、龍湖地產(chǎn)和世貿(mào)地產(chǎn)等等均在上半年實現(xiàn)20%以上的銷售額漲幅。 “目前開發(fā)商已經(jīng)修復了資金鏈�！惫ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會前會長聶梅生告訴《財經(jīng)》記者，在自去年四季度延續(xù)到現(xiàn)在的這場地產(chǎn)行業(yè)的回暖中，開發(fā)商們?nèi)セ潭雀撸N售回款快。 聶梅生說，調(diào)控時候大家都在賣房子，而不會買地�，F(xiàn)在房子賣掉了，資金回籠了，自然就要補倉(土地)進行下一步的開發(fā)，所以土地緊俏，再加上政府推地速度不是特別快，供不應求導致地價更加高企。 也有人表示，地王頻出也是因為財政吃緊促使地方政府集中推出了一些有價值的地塊。 據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1月－5月全國四個一線城市合計土地出讓金高達1411億元，同比上漲350%。整個5月，全國十個典型城市土地出讓金合計約670億元，同比增長390%，創(chuàng)下2008年以來土地出讓金收入的新高。 開發(fā)商為什么在國五條出臺之后紛紛高價搶地？一位資深地產(chǎn)分析師對《財經(jīng)》記者表示，歸根結底是因為預期未來房市仍然要上漲。 在他看來，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了多輪調(diào)控，已經(jīng)波瀾不驚，市場在現(xiàn)有的限購、限價等政策下仍然不失活躍，房產(chǎn)稅等尚未打出的牌預期也能被市場消化。此外，確實有一部分剛性需求被政策一再抑制，一旦政策稍有松動，銷售量必然反彈。 6月底金融市場的“錢荒”以及央行隨后擺出的“冷臉”，確實讓開發(fā)商們大驚失色。 流動性風波
在他看來，收緊流動性等于變相加息，會抑制客戶的購買力。因此，今年下半年成交量會有萎縮，但是對價格的影響還不確定，因為現(xiàn)行的限價政策使得價格不能反映市場的真實供求關系。 他預估，流動性調(diào)整大概維持6個－12個月�！斑@個期間資金成本肯定會走高�！比绻麤Q策層去杠桿化的決心夠堅定，下半年銀行要將表外資產(chǎn)調(diào)回表內(nèi)，地產(chǎn)企業(yè)的融資總額度將下降，資金利息將上升，而且有限的額度也會越來越集中到一些大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商身上。 實際上，目前能拿到銀行貸款的已經(jīng)基本上是實力房企和國企央企開發(fā)商了，利率為6%－8%，屬于成本最低的融資方式。6月以來，因為資金頭寸緊張，全國多地銀行已經(jīng)紛紛取消房貸利率優(yōu)惠，或者辦理期限和手續(xù)拉長，甚至暫停辦理房貸。 李文杰認為，“與流動性問題相比，開發(fā)商更加害怕實體經(jīng)濟衰弱帶來的購買力下降�！� 在企業(yè)貸款之外，還有大量資金從銀行流入了地產(chǎn)行業(yè)。在銀行表外的巨額理財資金池中，有約三分之一通過信托等方式進入了地產(chǎn)領域，剩下大部分是流向地方政府融資平臺。這才是對開發(fā)商最有可能產(chǎn)生重大影響的部分。 高策地產(chǎn)董事長李國平對《財經(jīng)》記者說，因為商業(yè)銀行追求高收益率，而實體經(jīng)濟不景氣，只有地產(chǎn)貸款最可靠，但是政府又控制貸款數(shù)額，于是就有很多資金被迫通過信托的方式“繞圈子”進入地產(chǎn)行業(yè)。 一位地產(chǎn)投資人士對《財經(jīng)》記者表示，從這次流動性危機可以看出，決策層對銀行資產(chǎn)錯配和大量表外資產(chǎn)不滿，因此清晰表達了金融去杠桿化的意愿，希望引導資金支持實體經(jīng)濟發(fā)展。 “不排除政府有針對地產(chǎn)信托資金的可能�！彼硎�，這部分資金數(shù)額巨大，風險很高，監(jiān)管當局心里早就清楚。而且，信托資金因為法律缺位，實際上也是政府監(jiān)管最少的一個領域，所以雖然成本奇高，卻也是地產(chǎn)企業(yè)較方便獲得的資金。 因為銀行貸款的發(fā)放條件要求四證齊全，而工程款挪用等以往的資金融通手段現(xiàn)在被卡得很緊，所以信托常是開發(fā)商用來進行資金周轉(zhuǎn)的“活命錢”，一旦這筆資金收緊，對企業(yè)的影響還是很大的。 據(jù)《證券時報》報道，今年前五個月，共有344款房地產(chǎn)信托成立，募集資金908.53億元。 但是大開發(fā)商融資渠道(貸款、基金、合作等)多，不會采取成本高達20%的信托方式，所以收緊這部分資金對他們的影響不大。李國平表示：“一些單靠項目為依托進行信托融資的小開發(fā)商，可能就要降價，急著變現(xiàn)了�！� 第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊則對《財經(jīng)》記者表示，流動性收緊對開發(fā)商的影響要看持續(xù)的時間。如果維持3個－6個月，大部分企業(yè)都不會有問題，但是如果持續(xù)的時間更長就很難講。但她補充道，真到那個時候，對其他實體經(jīng)濟的影響一定遠遠大于地產(chǎn)，因為地產(chǎn)商比其他行業(yè)經(jīng)營者資金充裕。 根據(jù)公開數(shù)據(jù)，5月地產(chǎn)企業(yè)的自有資金率已經(jīng)高達77%，而銀行貸款亦小有上升。 實際上，政府靠行政手段逼迫資金離開地產(chǎn)行業(yè)，流向無法逐利或前景不清晰的領域是很難實現(xiàn)的，因為本質(zhì)問題在于實體經(jīng)濟在各領域的投資預期出現(xiàn)了問題。 就在不久前，地產(chǎn)業(yè)界還在熱情暢想國內(nèi)地產(chǎn)再融資市場放開的可能性。7月4日至7日，又有五家公司公告重大事項停牌，兩家公告?zhèn)l(fā)行預案，使得市場覺得房企再融資開閘越來越近。 直接融資暫難開閘 監(jiān)管部門一直在試圖澄清。在7月5日下午召開的新聞發(fā)布會上，證監(jiān)會重申，將堅決貫徹執(zhí)行國務院相關文件規(guī)定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 郁亮也認為，二級市場再融資不可能放開。他說，房地產(chǎn)融資的政策必須要等紅頭文件，沒有紅頭文件，就當沒有�！澳惆凑沼辛诉@個政策在做(業(yè)務)，萬一最后沒有那不就難過死了�！� 平安證券[微博]發(fā)布報告認為，再融資“短期內(nèi)全面放開的可能性很小”，但是對一級開發(fā)以及多元業(yè)務公司非房業(yè)務放松的進展可能更快，同時相較股權融資，債權融資也可能放開更快。這也是絕大多數(shù)券商所持的觀點。 仍有不少業(yè)內(nèi)人士相信地產(chǎn)再融資有可能放開，因為最近政策多次強調(diào)增加供給，而且新一屆領導班子慎談“房價合理回歸”和“房價沒有到位”，強調(diào)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，強調(diào)托底低收入人群的基本生活水平，也強調(diào)釋放制度紅利。 中金公司在報告中稱，改革既然從行政化控制向市場化轉(zhuǎn)變，那么就沒必要限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，讓企業(yè)公平地獲得正常融資，本來就是市場化改革的題中之義。 有支持者表示，放開二級市場再融資短期可以清理信貸空轉(zhuǎn)和降級金融杠桿，維持行業(yè)的資金穩(wěn)定，防范系統(tǒng)性風險，符合讓金融支持實體經(jīng)濟的導向。長期來看，有利于企業(yè)加快庫存周轉(zhuǎn)，增加供給，抑制房價過快上漲。 業(yè)界對融資渠道放開可能推高地價和房價的擔憂一直存在，《財經(jīng)》記者所采訪的業(yè)內(nèi)人士之中，也無人覺得政府短期之內(nèi)會放開再融資市場。 觀察政府調(diào)控之后開發(fā)商的資金來源，就會發(fā)現(xiàn)隨著時間推移，銀行貸款的比重逐漸下降。2011年占比降至低點12.86%，今年1月－5月略漲至15.8%。從上市銀行年報數(shù)據(jù)看，開發(fā)貸余額每年都有小幅上升，但占整體貸款比重仍處在下降通道。 國內(nèi)二級市場的封閉狀態(tài)，導致海外融資渠道火爆。2012年開始，萬科、金地集團和招商地產(chǎn)先后在香港收購上市公司創(chuàng)建自己的海外融資平臺，未上市房企萬達和綠地兩家內(nèi)地巨無霸也赴港買殼。 海外發(fā)債周期短、利率低，亦深受內(nèi)地開發(fā)商歡迎。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計，2012年共有20家內(nèi)地企業(yè)發(fā)行了25筆海外債券，融資總額達600億元，同比增長10.23%，2013年海外債市更加火熱。 一些在國內(nèi)申請不到銀行貸款，也不具備資格在海外市場融資的中小開發(fā)商只得更多采用信托等高成本融資方式。 如果未來信托和再融資市場政策出現(xiàn)變動，開發(fā)商的資金渠道勢必還要重新排列組合。 【作者：《財經(jīng)》記者 胡雯 】 |
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